中国农村建筑市场正发生结构变化

艾力森07农村建筑监测研究概述

一、农村房地产发展现状

  截止到2005年，我国共有320.7万个自然村，63.4万个行政村，2.2万个集镇，近2万个建制镇，总建设用地接近17万平方公里，有10亿人口在这里居住、生活、工作，可见农村房地产需求潜力的巨大。自1980年起，农村新建住宅总面积一般在6亿平方米以上，只有1993年最低为4.81亿平方米，最高为1986年达到9.8亿平方米，其次是1996年达到8.28亿平方米。人均住房面积为28.69平方米，农村人均住房面积达到29.68平方米，比城市人均住宅建筑面积的26.1平方米多3.58平方米。虽然农村人均住房面积较高，但住房质量不高：钢筋混凝土结构所占比例仅为37.63%，砖木结构比重为47.57%，还有14.80%的房屋为非砖木、非钢筋混凝土结构。

二、农村房地产存在问题

1、市场混乱和无序

  农村非法占用耕地现象突出，违法出售房产现象时有发生。农村所建住宅，绝大多数都没进行过房屋所有权登记，没有核发过房屋所有权证，致使产权不清的现象普遍存在。建房、守房、出租房屋不订立书面合同，不办理有关手续，极易引发纠纷。农村居民家庭新建住房性质。

2、以自建房为主，建设缺乏规划，产品缺乏特色

  在农村住宅建设中，因缺少规划而存在地点不当、形式不一，出入通道、通风采光、滴雨排水等不合理；用地结构松散，土地资源使用效率普遍不高。建筑形态缺乏特色，部分农村房地产开发采用的几乎都是外延扩展的模式，布局松散、占地面积大、建筑密度低，建筑物的材料浪费大，资源的损耗大，大多数村屯没有配套的基础设施和综合商业设施；且多为平房和低矮的楼房，占用了大量土地，村屯土地的价值极低。

3、农民建房随意性强，建筑施工队伍专业水平差

  农村建筑工程质量低劣，甚至一些承建者不具备施工主体资格，造成建筑工程质量低下且存在安全隐患。

三、农村房地产未来趋势

  卢铿称，这是一个房地产市场的转移问题，而眼下农村房地产开发的时机已成熟，我国农村人口城市化进程已经启动，新型建材和工厂化建房方式将出现，政府的基础设施投资已见成效，产业调整与改造正在进行，大量农民外出务工赚钱，有改造旧居的能力，各地农村已形成若干中心城镇之雏型，这些都为房地产商开发农村房地产提供了前瞻性选择。

1、中央政府对新农村建设方面的大力扶持和政策倾斜

  为促进农村经济发展，中央政府提供了巨大发展资金，出台了大量的倾斜政策，连续4个一号文件，预示着新农村建设将成为未来几年的热点。这给坐拥8亿多农民的农村房地产带来了特殊的

发展机遇。新农村建设需要房地产业的支持，以房地产推进农村城镇化进程的时代已经来临。产业转移与结构调整拉动农村房地产业的发展。“三农”问题的逐步解决为农村房地产的发展提供保障。

2、农村房地产具有广阔的市场空间

  2006年统计局数据显示，居住在农村的人口约7.45亿，占总人口的57.01%。根据社科院研究报告，19岁以下人数占人口总量的28.05%，20-59岁人数占比为60.92%，60岁以上人数占比为11.03%。随着20世纪婴儿潮时期出生的人口步入结婚年龄，“人口红利”带来的婚房刚性需求坚挺。

  近几年政府政策开始向农村倾斜，九年制义务教育的推广和农业税的免征，减轻农民负担，农民的可支配收入增加。2006年农民全年人均纯收入为3587元，比2005年上涨7.4%。2006年约有9900万农民工进城务工，增加家庭收入，部分家境良好的农民建造起小洋楼和别墅，改善型住房需求潜力大。

3、金融体系和政策法规搭建交易桥梁

  今年1月20日闭幕的全国金融工作会议，提出加强对农村的金融服务，鼓励和支持适合农村需求特点的多种所有制金融组织，培育多种形式的小额信贷组织。农村金融体系的改革为农村经济的腾飞插上翅膀。印度“尤努斯式”小额贷款银行在中国试点推行，为农民提供的小额信贷有利于解决农民融资困难的问题。

  两会期间将审议《物权法》草案，完善农村集体土地使用权制度和修改补充《物权法》、《土地管理法》等法律，让农村土地流转机制（转包、转让、互换、租赁等）更为灵活。如果土地经营权可以上市交易，农民以土地经营权为抵押向银行贷款，实现房屋购置。山东省“包干到户”的农民土地经营权可以公开挂牌交易，盘活了农村经济，拓宽农民的融资渠道。

4、农民逐渐接受城镇化的生活方式

  农村劳动力向城镇转移，农村城市化进程的过程不仅改善了农民收入和生活，而且改变农民的思想观念。在进城务工的过程中，农民工逐渐接受了后工业化文明的成果，不会排斥城镇化的生活方式。

  珠三角工业比较发达、城市化水平比较高的农村地区，房地产市场呈现出一片热潮。广州、佛山、东莞、深圳、珠海等地成功推行了“农宅公寓化”，将城市搬回家。这些地区率先推进农村房地产的发展，为将来其它地区农村建设提供经验和教训。成功案例彰显“农村房地产”新时代。