海平:从荒芜的家乡看经济

2020-12-25 09:42:05 316 ARC

【艾力森总监:海平】

几年没有回过老家了,这次回去:家乡荒芜了!

原本上高中长走的、通着长途班车的国道公路,已是长满树林和蒿草。一个过去三百多人居住的村子竟然只有十几个人还在看守。世上本有路,走的人少了,也就没有了路。这景象无比的震撼我,我终于悟出了这样的结论。农民都进城安了家,连中学时期让大家羡慕的镇干部听说也离职进城打工去了,道路被荒草覆盖,农田被撂荒三成,不到一半正常种植,几年后,也许徒步就不能进这山村了,要带着镰刀,甚至猎枪才能再回到这个曾经人烟喧闹的故乡!

这次回家的发现:

其一,粮食肯定是大量减产。我直接的思考是:进口粮食、城市化将走向何方?房地产市场可否能持续?

其二,农民进城,田地荒芜,森林覆盖是上去了,但基层干部失去赖以的子民,失去创收敛财的根基,就肆意的在资源上下功夫,农田水利根本无人修,山水天林路多成了私家产业,水力设施无序,把昔日美丽干净的河流截断干枯,更吓人的是当地文物竟成为干部批发的资源!

其三,3、4线进城农民工、体力劳动者收入明显增加:一个体力劳动者年收入可达四五万,当然是很辛苦的重活,县城建筑务工收入每个工大概也一百五十元,县城居民家庭年收入大概是三万元。

其四,县级城镇人口家庭储蓄在上升:有一半收入可以储蓄,这其中多用于住房消费,但县城住房半数以上是自建房,而不是开发商品房。

其五,县城周边土地使用权买断成风:是政府行为,政府给离地进城农民几万元的买断补偿费,从此,农民就不再拥有土地使用权。这种情况也许是土地流转的前奏。

其六,与人们收入整体上涨趋势同步的是:社会风气败坏也在进一步加深。最突出的是重点中学高收费、赌博成风。

其七,房地产新政:房价继续上涨,丝毫不受新政的影响,但销售模式老旧,面临新的市场改进机会。一个家庭购房首付花费大约六万元,装修花费是三至四万元。这种能力的家庭在地级城市是增加的。

其八,3、4线城市发展机会明显:

机会1:房地产行业的重心将从1、2线向3、4地级城市转移,地市房地产销售方式面临改造提升机会,炒房团、中介公司将向地市转移;

机会2:交通物流基础建设面临极大发展机会;

机会3:城市商业面临更大的发展机会,拥有新观念的新生农民工安家城市,给城市带来更大的消费需求,几乎等于多出几个新的城市消费力;

机会4:地市将新增目前大城市的新型教育、保健业态;

机会5:地市高速路一小时车程范围的中档次的旅游休闲项目值得发展;

机会6:城市老年度假与廉租房与休闲观光农业值得运作打造新型商业模式。 

几年前回老家,我预测中国经济发展后劲十足,就是亿万农民蕴藏的消费潜力。这次回去我是清楚的看到了这种力量。整体经济发展的后续动力已完全显现:主要是占总人口基数比率很大的3、4线城乡人口的收入在稳定增加,新生农民工观念已从劳务型转向职业型消费型,基础建设投资需求加大的机遇进一步形成。总之,中国在发生质的改变。收入增加-消费观念加强-承载能力不足产生新的发展机会。三者构成未来经济发展之源动力。

从这个意义上说:目前国家的房地产政策不会退出,并且要改进、加强,一二线城市房市还将继续抑制,但房价不会大降,三四线城市房价涨幅可能达30~50%。进一步可以预测:大城市人口可能出现向中小城市倒流,大城市的房地产市场将相对缩水,开发商经营模式面临拐点式转换,粗放式、扩张式的市场经营将向精细化定位的方向转化。

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