北京房价总体下降30%趋正常

2020-12-25 09:44:11 356 ARC

    职业原因,最近两年多来,我们一直处于对房地产行业及市场的特别“激动”之中。

    两年前,艾力森市场研究预测房产市场涨而趋缓,但市场最终却高昂上扬,几乎是一发而不可收。

    去年10月,我们的调查数据揭示房市价格已远远超越民生承受力,研究预示房市的疯狂已经到了尽头,市场调控的大手也隐约可见,市场危机正在来临。当我们把这样的研究信息点点碎碎的冒险传达给客户时,客户却一脸的质疑,不仅不接受我们的初步发现,甚至对进一步研究的方案也进行改动。结果,春节过后,市场果然“拐点论”四起,我的结论是:百姓利益、民生将最终决定一切!民生虽然不能直接决定市场、决定价格,但民生可以影响决策、影响政府的干预,我在几篇博文里进行了阐述。

    现在,连续低迷的市场已经让形形色色的开发商和习惯于成堆的赚钱的行业大小人物感觉到了市场的残酷。俯卧撑也罢,跳水也罢,降假促销也罢,明涨实降也罢,神气活现的精英们时下的模样,着实让老百姓大开眼界、欣赏个够。然而,根据对整体经济未来的综合分析,艾力森研究的判断是:未来房市价格仍将继续下降,总幅度下降30%将是正常的。

    市场表现可能是:

    1,  总体不会是急速下降,而是逐渐下降,正常的回调式下降。

    2,  不同产品将是不同的表现,有的降幅可能超过30%,有的却不降反升。这就是我年初所谓的“分散的弯点之说”。

    3,  最终的降幅不会超过30%,到了30%后,价格趋于合理,市场或者微降或者微升,都应该是正常的。

    我们认为,如果不出现意外,市场回调到这个幅度,在整体降价压缩掉超越市场和民生承受力的“水”、特殊产品因市场需求则正常升价的话,这样的结果对于中国的房地产市场则肯定是件好事。进而对中国经济、对中国社会,对老百姓安康生活都将是一次很好的市场洗礼。当然,中国经济、世界经济现在的确很复杂,出现不正常的情况也是有可能的。

    艾力森认为北京房市存在30%的降价空间的依据,不是来源于对土地、建安成本因素的计算,而是对07年以来房市价格涨幅与居住购房者收入涨幅的差异研究得出。

    在价格总体趋降的形势下,不同产品将呈现一定的两极分化的市场表现。比较理想的结果是:如果没有特殊因素的干预,降幅控制在25%以内是行业发展更为有利的结果。比如北京17000的房子,实质降到12750就是理想而合理的。但是,对于特殊地段的高端商业建筑、高档住房,或者为特殊群体定制型开发的项目,却可能有上涨的趋势,有的可能有较高的涨幅。

    但是,假设如果物价继续高升,人们的收入并没有新的增长的话,30%则不一定是一个临界值。那时,国家经济将面临真正的困难。

    假如,行业没有经历2007年的浮躁,也许就不会有这个特别的行业拐点问题。

    2007年的中国式浮躁罪在开发商,罪在中介,也罪在行业主控机构,更罪在整个行业的浮躁而不听衷言!试想,我们在为客户进行市场调查时,客户如果相信我们的调查数字,不要武断的认为我们调查预报的购房者信心下降、行业政策处在调控前的高危期是我们的错误,那么至少客户应该少去不少盲目,也可能减少数量客观的经济损失?不知道今天,这些亲爱的客户可怎样想哦!

    中国房地产市场现在很微妙,也很清楚,住宅民生化,早已经是国家行业发展的大政方向。可总有人追求一夜暴富,硬是把大街上人都需要买房子当成所谓的刚性需求,市场是需求与支付能力的综合存在,而不是大街上人都想买房子这样的潜在动机。开发商如果不清醒的读懂这个就要出大问题。令人欣慰的是:逆市中,我们看到艾力森合作10年的客户----龙湖地产,6月以来却依然销售增长,真是不同的经营者境界不同、待遇更不同哦!

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