解构房价——房价支撑要素新论及验证研究

[摘要]本次研究从消费端—购房者视角提出并论证房价支撑要素理论。经实证研究获得如下成果：（1）房屋价值由居住要素、配套要素和投资要素复合构成；（2）房价支撑要素理论可以解释高房价现象，并形成房地产长效机制及解决高房价难题的建议思路。

[关键词]房屋价值；区位配套价值；房价支撑要素；房地产长效机制

引言

关于房地产及房价问题，在人们不断的争论中，任泽平的观点很有影响，他说：房地产市场发展，短期看金融，中期看土地，长期看人口。

但是，同样的房子，放在不同的城市、地区，房价的差异是巨大的，比如：假如是一套材料、设施完全一样的100平米的房子，放在北京的海淀、西城和丰台、大兴价格就很不一样，放到河北保定就更不一样，再放到保定下面的一个小镇，那价格就只有北京的二十、甚至三十分之一了。

可见，影响房价的关键因素并不一定是人口、金融、土地，显然还有更重要的因素。本文拟从需求端入手，结合多年市场研究实践，通过文献研究，构建出房价要素指标体系和复合价值理论；通过问卷调查实证测试，检测出人们在决定购买与否和决定出价多少时的行为数据，得出支撑高房价的要素机理，并给出遏制高房价的新思路和建议。

1 理论回溯

  研究房价要素，首先得从商品的价值理论入手。回顾如下： 

  劳动价值论从生产环节论述了价值形成的过程，认为商品的使用价值形成商品的交换价值，进而形成商品的价格^[1]。

  而效用（utility）价值论认为效用是价值的源泉，消费者在消费产品过程中感受到的满足程度，即主观评价，赋予商品价值的主观属性^[2]，有用性和稀缺性是效用价值的必要条件，决定了商品的效用价值。有用性，是指该物品满足人们的某种需要。例如，房子是可以居住的。因为房子能够满足人的居住需要，所以房子对人来说是有价值的。稀缺性，是指该物品或者资源的有限可得性。

  地球具有的有限适合人类居住的土地与庞大人群需求的矛盾，使得房地产具有了典型的稀缺性。特别是在人口急剧增长、资源相对不变的现代社会，资源与物品的有限可得性，在一定程度上，更大比重的决定了商品的价值。 

  同时，人们消费商品过程中对于效用价值的主观感受随消费数量的增加而递减，这种边际递减效应也决定着商品的价格^[3]。

均衡价格论认为，供给和需求的变动最终会使需求价格和供给价格在市场上形成均衡时，即消费者愿意支付的价格和生产者可以接受的价格相等时就形成了均衡价格。生产成本和边际效用共同决定了商品价值^[4]。

  “商品的使用价值是商品的交换价值的前提，从而也是商品的价值的前提”，马克思劳动价值论和效用价值论的共通之处。理论层面：劳动价值论从生产者角度研究价值的取向，效用价值论从消费者需求角度研究价值的取向^[2]，而均衡价格论同时从供给和需求入手来研究价值^[3]。因此，三种理论在需求视角方面存在着共性^[5,6]。

  关于商品价值实现的途径和条件，晏智杰提出，市场价格是商品价值的普通和真实地表现形式和共同尺度，市场供给和需要的均衡是商品价格决定的一般基础^[8]。

  房屋价值的货币表现就是房屋价格。但房屋和具有天然稀缺性的土地联系在一起，就和人的基本生活密切相关。所以，研究房屋价值需要从更宽广的视角来度量。现有的研究对购房需求区分为消费需求和投资需求，缺乏对房屋居住价值和金融投资价值的定量分析，没有对我国现阶段房屋附加的公共资源价值做出科学的定性和评估。

2 房价的构成

  作为商品的房屋，其它任何商品一样，是使用价值和价值的统一体。房屋价值的货币表现即是房屋的价格。根据经济学的效用价值理论，房屋之所以有价值（价格），是因为它们满足有用性、稀缺性以及有效需求这三种内在要求。

  同时，作为商品的房屋，有其特殊性。它和具有天然稀缺性的土地联系在一起，而且和每个人基本生活需要密切相关，所以，房屋不是简单的商品。它所具有的复合属性使其具有了复合价值。为此，我们需要从更宽广的视角来理解房屋价值。

  现有的房地产价值相关研究虽然对购房需求区分消费需求和投资需求，但是缺乏对房屋居住价值和金融投资的定量分析；虽然一般性地承认地段在房地产价值中的作用，但是缺乏对我国现阶段房屋附加的区位内公共服务及便利价值的定性明确说明。

  因此，房屋属性包括居住属性、区位配套属性和金融投资属性。房屋价值即是这三种属性满足人们需要程度的综合体现，即房屋价值是房屋居住价值、区位配套价值和金融投资价值三种价值的复合体现。下面给出房屋三类价值的描述性定义，并简述其价值内涵及影响因素。

2.1 房屋居住价值

  房屋居住价值指其可以为居住其中的人提供居住服务的价值。为了满足居住需要，人们可以选择买房和租房。一套房子用于出租，它的租金现金流即是其居住价值的直接度量。如果房屋用于自住，那可以业主为了获得等量质量的居住服务或体验，所需要支付的房租来代表该房屋的居住价值。房屋居住价值是房屋复合价值的前提和必要构成；没有居住价值的房屋不再是房屋。

  房屋居住价值的估算可以参考现行的《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015）以收益法估计收益性房地产的方法。该方法需要基于过去经验和对现实的认识，对未来的收益和风险都要进行预测，因此，对房屋居住价值的数值进行估算在实践层面是很困难的^[9]。

  房地产市场上正常交易的房屋需要符合国家相关标准要求。房屋和城乡建设部制定的《住宅设计规范（GB 50096 - 2011）》和《民用建筑设计统一标准（GB 50352-2019 ）》包括若干强制标准和推荐标准，涉及影响房屋居住品质的多个方面。开发商基于差异化竞争和成本利润的权衡，所提供的房屋品质也必然千差万别，居住价值自然也会不同。

2.2 区位配套价值

  区位配套价值，是指居住者享受的居住区位范围内的教育、就业、医疗等公共服务及便利的价值。区位配套价值最大的特点是具有典型的地域差异性；同时区位配套价值的概念外延宽泛，和户籍、业主等身份变量关系复杂，是在各种法律法规行政规定框架下的个体公民权利和市民权益的具体体现。

  区位配套价值中包含的空气、环境等部分要素源于土地的不可移动性；区位配套要素中的交通配套、教育资源等和区域经济发展的关系却表现出互为因果的正反馈模式。

  影响一套房屋的区位配套价值的因素是多方面的，既有客观因素，也有房屋使用者身份因素。当前我国不同地区房屋的区位配套价值差异巨大，这一方面是体现了区域间因经济发展水平不同而表现出来的城市教育、医疗、交通等综合水平的差异。另外一个方面的原因则是这些公共资源进行分配时设置了多种的条件或者准入门槛，其中最为人所知的就是户籍的区分。

2.3 金融投资价值

  金融投资价值即指房屋可以为其所有人提供保值、增值和资金融通等服务功能的价值。金融投资价值本质上源自它所附着的土地所天然具有的金融属性，在此不展开讨论。因为房屋是一种金融属性较强的商品，所以消费者的购房行为，可以理解为消费行为，也可以理解为投资行为。因此，本质上讲，房屋买卖行为即是消费行为也是投资行为，所以房屋成交价格中隐含着房屋的金融投资价值，金融投资属性是房屋内在属性之一。

  房屋金融投资价值的实现最终要依靠抵押、租赁、出售等市场行为实现。市场的流动性是其金融投资价值的舞台。因此，影响房屋交易的因素都会影响其金融投资价值，其中最主要的是区域市场的交易活跃程度（成交量）、存量及交易环境等。

  ①成交量。商品成交量大意味着流动性好、资金融通功能强，因此，房地产成交活跃的地区的房屋金融投资价值一般大于成交不活跃地区的。

  ②存量/流量。存量（Stock）指某种商品在世界上的库存总量；流量（Flow）指一段时期内该商品的产出量，一般情况下用一年内的全球产量。如果这个比值越高，那么意味着该商品的金融属性越强；如果比值越低，说明金融属性越弱。相对于房屋的存量，每年新增的流量很少，所以一般认为房屋金融属性很高。

  ③交易环境。主要包括利率水平、国家或地区的对交易资格、交易成本等的。 

3 房屋价值和价格的关系

3.1 居住价值是房价的基础

  居住的效应价值是房屋成为商品的基础前提，即居住着对影响居住体验的各类因素的综合判断的体现。例如，住宅小区的建筑规模、建筑式样、风格、色调和可视性等；房屋建筑结构、设备设施、房间装修装饰，以及日照、采光、通风、保温、隔热、隔声和防水；楼宇物业管理与服务、小区停车规划、绿化景观规划等；这些因素都影响住宅居住体验，也成为房屋居住价值的现实构成素。

3.2 区位配套是房价的内涵

  区位配套本质上是基于区位理论^[10]的，公共品资本化^[10]的量化实现，因此，房屋具有区位配套价值有其客观必然性及现实规定性。三维空间坐标下每一点位置都是独一无二的。位置的唯一性造就了每一套房屋的唯一性，这集中体现为区位的差异。独特的区位意味着房屋处在相对独特的自然环境、社会人文环境之中，享受相对有差异性的公共服务和便利，而且这种差异是相对稳定和固定的，成为一种房屋的客观必然性。

  根据蒂博特模型 (Tiebout Model)，人们会“用脚投票”，寻找最佳地方政府的努力而定居下来。研究表现，世界范围内广泛存在的城市间房屋价格的巨大差异，是因为住房价格中包含着公共品的资本化实现^[12]。人们选择在一处房屋定居下来，在考虑其居住属性之外，更大的重点是其区位配套是否满足自己的要求。从这个意义上，房屋居住价值和区位配套价值就构成了房屋实质的使用价值，并体现在最终的交易价格中。

3.3 金融价值是房价的溢价表现

  虽然可以认为所有商品都有金融属性，但是其强弱却千差万别。房屋金融投资价值在不同社会经济发展阶段呈现出不同的水平，极端情况下，其金融属性可以归零。因此，金融投资属性的强弱直接受宏观经济发展水平影响，同时也直接受制度、法律、政策等因素影响。虽然房屋的金融投资价值一直都有迹可寻，但是其金融属性却具有极大的不稳定性。房屋的金融投资价值是附着于房屋使用价值之上的，房屋复合价值中经常受市场预期和流动性影响的一种价值体现形式。

  由于土地的在空间上不可流动，金融投资价值严重依赖区域内房地产交易环境，因此区域间房地产市场的发展水平差异是造成房价差异的重要因素。在解释区域间房价水平的差异时，应该同时考虑区位造成的区位配套价值差异和区域金融环境造成的金融投资价值差异。

  总之，本研究认为：房屋价格是居住价值、区位配套价值和金融投资价值三位一体的价值综合体。在研究我国房价现状时，必须全面考虑三种价值对房价形成的作用及其相互关系。

4 房屋复合价值测试

  对于房屋价值是房屋居住价值、区位配套价值和金融投资价值三者的复合价值这一观点，前面做了理论分析。现在进行初步的实证检验。主要技术路线是根据房屋复合价值理论，构建调查问题指标体系，之后以量表的信度和效度检验关于房屋各描述指标评价结果是否支持理论假设。

4.1 问卷指标体系构建

  本次研究以上述房屋复合价值为理论指导，结合北京艾力森中研咨询有限公司的研究实践，采取焦点座谈会方式进行补充构建，以“您在选择购买房子的时候，哪些因素会影响您对房屋价格的判断？还有呢？还有呢？…”的穷尽式提问，搜集、补充新的主要因素。之后，对所有因素再进行原因和举例说明式追问，以补充搜集更多不同地域、环境和生活习性下的因素指标。最后，根据各因素在房地产运行和交易的情况进行专业归纳，重复因素合并同类项，形成结构相对完善的“房屋价值要素评价指标体系表”，并根据研究需要，设计相应调查问卷。

4.2 房屋价值构成的验证分析

  为了探索房屋属性内在概念关系，对问卷中房屋价值要素评定表的项目得分进行探索性因子分析法(Exploratory Factor Analysis，EFA)。结构清晰的因素分析结果即是量表构想效度（Construct Validity）的直接证据。

4.2.1效度验证

  房屋价值要素评价量表包含22个原始项目，对调查数据进行探索性因素分析，结果如下。样本的KMO值为0．84，Bartlett’S球形检验的c²的值为11990(df=210，P=0．000)，表示样本适合进行因素分析。采用主轴因子法(Principal Axis Facto—ring)抽取公因子，应用OBLIMIN方法对初始因子解进行斜交旋转。根据初始因素分析结果进行项目删除，依次删除在各因素上载荷绝对值均小于0.4的项目，同时删除在因素上载荷绝对值之差小于0.2的项目。每次删除一个项目，重复进行多次因素分析。最后保留的项目进行因素分析后，特征根大于1的因素有3个，累积解释量为68%。斜交旋转后所得的转轴矩阵（因子负荷矩阵）Pattern Matrix的结果见下表（表中省略了因素载荷小于0.2的值）。

表 房屋价值要素评价量表各项目的因子载荷表

  根据因素分析的结果，房屋价值要素评价项目聚集在三个因素上。因素1包含医疗、商业配套、交通等区位和区位配套属性，该因素反映了量表构建中的区位配套价值主要要素，所以命名为区位配套属性。因素2包含小区规划等和直接居住体验相关的属性，该因素命名为房屋居住属性。因素3包含与金融投资相关的4个项目，该因素命名为金融投资属性。

  因素分析表明，对于房屋这一具有多种属性的商品，其价值可以从区位配套价值、房屋居住价值和金融投资价值三个维度进行评价。因素分析结果对房屋价值构成的三因素理论提供了有力的数据支持。

4.2.2信度分析

  对房屋价值要素量表因素分析保留后的项目所组成的量表进行内部一致性信度分析（Cronbach's Alpha 系数）。量表总信度值为0.95；区位配套属性量表内部一致性系数为0.95；房屋居住属性量表内部一致性系数是0.88；金融投资属性分量表内部一致性系数为0.94。量表总体信度和分量表信度指标均良好，可以用于后继相关研究。

4.2.3 实证测试

  本次研究，我们使用“现实占比”和“理想占比”两种指标分别对区位配套价值、居住价值和金融投资价值进行问卷测试。

  区位配套价值测试问卷题目： 

  ①现实占比估计：请你估计现在住的房子区位配套属性的价值在房屋总价值中的占比（百分比表示），并对区位配套价值包含的内容进行了举例说明。

  ②理想占比估计：你认为房屋区位配套属性价值在房地产价值中的理想的百分比应该是多少？

  房屋居住价值测试问卷题目：

   ①现实占比估计：请你估计现在住的房屋居住属性的价值在房屋总价值中的占比（以百分比表示）。

  ②理想占比估计：你认为房屋居住属性价值在房地产价值中的合理的百分比应该是多少？

  金融投资价值测试问卷题目：

  ①现实占比估计：请你估计现在住的房子金融投资属性的价值在房屋总价值中的占比（以百分比表示）。

  ②理想占比估计：你认为房屋金融投资属性价值在房地产价值中的合理的百分比应该是多少？

     问卷调查测试结果：

  在房屋的多重属性或复合价值中，被访者对区位配套价值实际占比的评价均值是49.83%，对区位配套价值理想占比的评价均值是37.3%；对房屋居住价值实际占比的评价均值是25.52%，对房屋居住价值理想占比的评价均值是46.81%；对金融投资价值实际占比的评价均值是24.65%，对金融投资价值理想占比的评价均值是16.15%。 

  本次研究结果表明：在实际占比中，区域配套价值占比最高，为49.8%；在理想占比中，房屋居住价值占比最高，为46.81%。也就是说：现实中，人们实际购买获得的价值，主要表现在区位配套价值方面，而不是居住和投资价值，而且，人们给予较高理想需求的居住价值，在目前是不能满足的。

5  应用展望

  本研究发现：构成房价驱动的市场支撑要素是负载在区位之上的资源、配套要素，而不是别的什么其它因素。特别是日益稀缺而必须的公共资源和配套的满足。关于房价及调控问题，人们争议不断。但破解市场难题，还应该从市场需求端寻找突破。艾力森研究发现，资源稀缺性，是推高商品房价格的关键因素。高房价形成及调控不灵的推手是：资源与配套供应的过度差异化。这种差异化，在城市之间和同一城市区位之间，都表现得日趋明显。

  由此可见，建立房地产长效机制的思路应该是：

· 从房价支撑因素入手，逐步缩减土地、区位附着的公共资源、配套、服务等差异性，阻止区位配套价值资本化、金融化趋势；

· 以人口、资源均衡化、均等化为目标，推进户籍、就学、医疗、退休等公共配套、公共资源和社会福利、权益等的分配机制改革；

· 从市场化和社会保障两方面协同构建房地产长效机制，以提升安居质量和制度升级。

  面对新百年，我国经济将从高速度发展转向高质量发展，缩小人民日益增长的美好生活需要与不平衡不充分的发展之间的矛盾，为房地产业发展提出更高目标。建立长效机制，破解高房价难题，只是时间问题，我国人居发展必将进入全新境界。

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作者简介：洪文平（海平），1963-，男，湖北人，法国行政管理预备学院高级工商管理硕士，北京艾力森中研咨询有限公司总裁、分析师，北京无形资产研究院执行院长。主要研究方向是人居、假日消费经济，农村经济及公共事务评估。