2020-11-10

    构成中国房价的主要因素，在政策、开发商和消费者三方面中，无疑，消费者是主要的，最终极的因素。政策因素最核心的是制度、土地，是依照当现社会经济条件的规则，在满足了集团利益达到一定极限之后，最终的利益还是要以消费者为依归；开发商则依赖银行资金和造势手段是这一代新生资本家特有擅长，有一定历史局限性，其最根本的存在性还是要受制于社会消费者的认同；而消费者，作为消费、实现产品价值的终结者，作为构成政府和开发商的存在基础，最终将决定市场的根本方向和状态。这是我关于政府、开发商、消费者三只市场之手博弈以及博弈之后的结局的观点。

    那么，未来的房地产价格走向如何呢？近期，现实的走向，取决于国家经济发展水平，取决于政策制度的导向，更取决于筑成消费大军的70、80消费者。处在房地产市场亦然很不成熟的客观背景下，这三种因素的博弈中，消费者在短周期里将还是处于下风地位的，主要是房地产过去的价格基础低，形成巨大的涨价空间，加之中国经济的过快发展、开发商的造势与消费者的弱势等交互作用。时下的房价：将基本处在这政府导向性的不断波动或总体上涨趋势中，呈现MM...型的波动。其时间阶段，我总体判断还有5--8年。

    5--8年以后，主导市场的主体将逐渐转向住房的居住者，包括购买和租住，尤其是新成长起来的90后。这一代是中国历史尤为特殊的一代！其父辈是60后，爷辈却是30、40年代人，三代都是真正的跨时代人。其生活形态是独特的，其生活改变性也将跨度极大。那时，地产商的造势与各色营销手段将受到前所未有的挑战，新生的消费者将对你的一切叫嚣、炒作根本不买账！90后对产品、服务的需求以及权益的维护能力也将是超越前辈，那时所谓的看涨不看跌的信条将失去规律性。房地产市场将真正开始进入消费决定存在的新时代。

    艾力森分析，50后、70后、80后的社会背景都具有一定的顺从-观望-发展型的基础，观念缺乏弃变性。而90后则完全不同，历史教育的延承和新时代发展的巨大诱惑，与80后相比，90后将深度改变人们的固有观念，形成新型的生活价值观及态度，这一代的成长将无疑充满革命性。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

图1：2008到2010年购房决策者的年龄呈趋小变化

 

 

 

 

 

 

 

图2：2008到2010年购房目的在向投资型演变

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

图3:30岁上到30岁下的购房者其关注因素在改变

 

    艾力森近期的多项研究表明，90后的生活形态将更具有普世性、颠覆性，而在许多核心价值观上与80后相比却具有回归民族固有传统理念的特征，这种特征更具有现实性与历史根基。加之，国家经济发展与社会、环境发展的协调性的加强，现行制度行使局限性矛盾的显现，等等。未来房价的根本演变，将取决于90后的成长，他们的生活观念、态度将成为决定要素。

撰文：海平  {进一步研究信息和数据，请与公司数据部门联系购买}

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2020-11-10

    今年“清明”小长假北京气温迅速回暖，春光明媚，适宜人们出行。小长假的到来究竟给北京旅游市场增加了多少收益？小长假的旅游又呈现了怎样的特点？我们先来看一组数据。

    据北京市旅游局统计：清明小长假期间，北京市共接待国内游客203万人次，同比增长10.1%；旅游总收入8.1亿元，同比增长11.3%；其中北京市民在京游共计148万人次，同比增长7.4%；旅游消费1.9亿元，同比增长6%；各地来京旅游者55万人次，同比增长18%，旅游消费6.2亿元，同比增长13%。清明端午小长假的到来，给平日忙碌穿梭的人们带来了短暂的放松机会。旅游市场也随之升温，艾力森研究显示：

    小长假不仅仅让旅游市场又火了一把，更带动了各类特色旅游的兴起与发展。从“清明”小长假北京旅游市场调查状况来看：

    短途游成新宠：两三天的短途游成为休假人群的新宠，过半的消费者表示，短途游既充分利用假期，放松身心，也节省了费用。

    农家乐市场火爆：对于长时间处在工作、生活各种压力下的城市生活人群来说，更多的人表示愿意体验农家乐，以享受纯朴轻松的田园生活。

    民俗游线路兴起：对于清明端午这样的传统节日里，重温各式民俗，展现民俗风情成为都市人群的新聚点。寒食、植柳、踏青等民俗文化活动兴起。消费者表示，还原民俗，更重要的是对文化内涵的体会。

    ※     北京：玉渊潭4号赏花游客近11万；北京植物园也迎来了5万余名游客。

    ※     杭州：各景区游人如潮，清明小长假期间共接待游客近22万人次；

    ※     安徽：徽州乡村"花海之旅"引来10万踏青游人；

    ※     青岛：海滨游火爆，清明节小长假期间，日接待量在10万人次以上。

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2020-11-10

第一根柱子：22~31岁的婚龄青年，购房用途：结婚自住

   这是所谓刚性需求中最刚性的。目前，我国22~31岁的婚龄人口处在高峰阶段，群体大，是支持房价升值的第一根柱子。典型的80后消费群体：购物看重个性，选择性不强，不计后果型思维方式。购房资金来源：父母提供，80后的青年父母中不乏正值旺年的政府官员和生意致富能手，这一代父母文革情绪浓厚，决事受主观和群体影响大，好随波逐流，缺少远见分析，娇惯孩子，女孩子更是冲动性强、我行我素。婚姻观念自相矛盾，向上天，但却飞不遥远，终不得不落于俗套，对有一套房子才结婚的要求很苛刻。因此，这个群体是市场里最不能忍受持币待购的积极购房者。

第二根柱子：一般住房投资者，购房用途：倒房，赚升值价值

随着近十年来北京房价的一轮一轮升起，不少早期购房者都成为百万、甚至千万财产拥有者，加之其它领域的收益、股市游离出来的逃逸资金，这个群体和购买力已经相当庞大，即使稍具资金实力的人，也都想在房市中大捞一把。利益获得者型自信消费心态，看房选房水平较高，购房直奔位置等商业性优势。资金情况：比第一根柱子好的多，而且有的有进一步融资渠道，是市场中最活跃的群体。这个群体不仅善于选择，而且自然迎合开发商的促销，制造鳌头、托盘、扎堆是能事，是市场里左右一个楼盘旺淡的生力军。

第三根柱子：资源型致富者购房，购房用途：投资和消费都有，但以投资为主

 山西煤老板、京城周边铁矿老板是最典型的特征。有钱！是这个群体最大的属性，生财相对容易，距离京城近，成为其对住房选择性最不强的又一特点，购买扎堆，相信广告和促销，信赖国字头文件，市场已有风吹草动就沉不住气，花钱大手笔，几套几套的购买，甚至按幢合伙团购。市场里人数不多，但资金量集中，常常左右销售形势，是开发商营销争夺的对象。

 第四根柱子：北漂一族，外地来京打工者，购房用途：自住为主

5年、10年的京城打工生涯，积累有一定资金，也到了而立、不惑之年，买一处房产，现一座成就，为北漂岁月打一个结，是这类北漂一族人的心语。这个群体艰辛、坚实而理性，对购房已是等了又等，特别看重住房的规模感、地位感，买房子不仅是买一个新样的北京生活，更是买个朋友、买个社会的一个证明。不能输，是这个群体的特点，特别认真的选购住房，会收集一切可以参考的信息，打听一切可以借鉴的口碑、途说。随着京城人口的聚集、膨胀，这个群体人口也已非常庞大，正成为北京住房消费的重要刚性来源。

 第五根柱子：境外资金和集团购买，用途：投资升值

这个柱子很难识别，甚至不是群体形式，常以一两个个体的形式出现，具有极强的流动性和目的性。一旦市场里出现一两个个体，市场就会出现风波性异动感。有的团购者甚至使用先进的市场调研方法识别楼盘的商业价值，一旦选中项目，楼市就会被他们搅得摇晃起来。

  以上结果，属艾力森公司市场研究成果，转载、引用请与艾力森公司联系，获得进一步研究数据、成果，也请与艾力森公司联系。

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2020-11-10

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