房地产，四线城市涌原始冲动

 当一、二线城市的房地产浪潮已经开始从波峰回调，三、四线城市的开发冲动才刚刚起步。“但是，当这种跟随以更快的速度发展时，其实也更容易快速登顶，进而回调。”一位房地产人士称。本报记者于兵兵发自上海

  黄祥(化名)从邯郸市政府领到的台胞证编号是003号。在这个城市人口只有140万的河北小城，一股房地产开发热潮正在涌动。作为进入这座城市的第三位台商，黄祥正是在这种背景下走进邯郸的。

  今年新春，为赶回上海搭乘直航班机回台，在大雪封路的邯郸，黄祥却享受了高速公路只为他一人开放的礼遇。这一切全赖他领导的房产代理公司把台湾超市品牌——大润发引入了邯郸。

  与二线城市吸引了大批的外来房企不同，三、四线城市的房地产开发仍处于跟随一线城市的初级阶段，众多知名房企还没有全线进入。而这无疑给了中小企业逐利之机。

  “但是，当这种跟随以更快的速度发展时，其实也更容易快速登顶，进而回调。”黄祥这样认为。

  小城市的经营之道

  “宁为鸡头，不做牛尾。和上海相比，也许这些三、四线城市的成本收益比反而更划算。这就是商机所在。”黄祥称。

  据黄祥描述，在四线城市做房地产开发，外来企业尤其需要把政府工作做好。“城市越小，稍大一点的房地产项目就越容易引起城市管理者的注意。从这个意义上说，小城市的房地产开发更像是在管理者统一领导下的城市经营。”

  而外来企业，尤其是外资企业就更容易引起当地政府的信任和关照。“一是外资企业运作上比较规范，资金实力强，二是‘招商引资、中外合资’的招牌也会为政绩留下一笔。”黄祥称。

他代理的综合项目在邯郸东区，也是城市的新区。项目占地1000亩，建筑面积140万平方米，这在内地任何一座城市都堪称超级大盘。据了解，邯郸目前一年的销售面积也仅在100万平方米左右。这个被称为“创鑫阳光城”的项目，仅商业面积就高达40万平方米。

  如此之大的单体商业项目与新鸿基在上海陆家嘴拥有的美食城地块体量相当。对于邯郸能否消化这样大的商用物业，黄祥解释，邯郸百姓的消费习惯是购物而非逛街。而他就是想把这个项目做成邯郸的一个拥有一线水准的商业中心。为此，他将大润发超市引入其中。

  而政府显然也非常看好这个超市品牌的进入。“从税收角度考虑，政府更愿意支持商业地产项目。因为住宅建设只是一次税收，还要支付大量的配套设施成本，但是商业地产对政府来说就意味着长久收益。”黄祥表示。

  但一座超市能否支撑起一个城市的商业中心？这点连黄祥本人也无法保证。

  外来的和尚：是送经还是取财

  “在三、四线城市运作房产项目，要么卖经验，要么卖精力。”黄祥总结。卖经验的人只是将来自上海、北京等一线城市的已有经验复制一遍，这样做简单不费力，但也许对城市而言并非好事。黄祥介绍，在邯郸，他就曾经看到一个楼盘名称、LOGO设计，甚至广告宣传语都与上海某楼盘一模一样的项目。

  “真正能全心全意从城市实际出发，找到最符合其长远发展，甚至能为城市管理者和城市经营提供引导性作用的房地产开发商、代理商其实不多。”一位房地产界人士称。

胡军(化名)是从上海来到徐州的代理商。在上海市场最好的几年，胡军一直担任某房地产代理公司的副总。但之后竞争越来越激烈，又遭遇宏观调控，胡军被迫开始在三线城市寻找发展机会。

胡军对徐州的地产投资热情感到很诧异，但同时他也认为：“当地人很快就会意识到投资风险，而我们就是要赶上最后一轮机会尽可能套利。”

  据他介绍，目前在徐州出现的大型房企并不多，除了上海绿地拿下一个140万平方米的大盘外，就不见知名地产公司，代理商同样也不多。正因为如此，才给了小企业以一当十的机会。

  “上海市场受香港、台湾地区乃至欧美先进模式的带动，无论是住宅还是商业都已走在10分的水平。如果要在新项目中赢得市场，我必须同样做到10。而在三、四线城市没有任何新模式，市场认知是零，我只需要做到1就已经备受瞩目了。”在黄祥眼里，上海就像一个大海，四五个亿的投入悄无声息，1000万元广告费可能看不到成效。但三、四线城市就是一个脸盆，几百万元广告就可能改变居民的整个消费心态。

  而胡军目前则在徐州主推售后包租模式以加快他所代理的商业项目的销售。

  但对上海、北京的投资者和开发商而言，售后包租早已是过日黄花。以承诺高回报率、几年返本的方式推广小面积产权商业在具体实践中暴露了巨大的投资风险。开发商在资金快速回笼后无视或无力有效经营，中小投资者无法实现平衡的收益。对此，大连万达集团等国内商业地产巨子就曾公开表示，售后包租是商业地产的大忌。

  针对这一模式在三、四线城市的泛滥，胡军表示：“现在投资者也较过去理性了一些，所以我们只能寄希望于从那些还没有完全成熟起来的投资者身上赚取最后一笔好处。”

  由此可见，当一、二线城市的房地产浪潮已经开始从波峰回调，三、四线城市的开发冲动才刚刚起步。

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  煤老板的投资路径

  银行利息太低，期货、股市风险太大，别的投资门路难以找到，买房已经成为山西省内许多高收入人群的投资首选。

  据了解，投资房地产的高收入人群主要是两类人，一类是山西省内各地的私企老板及企业高管，尤其以煤焦采矿行业老板为多（注：俗称“煤老板”）。这批人靠能源等粗放型产业发家，如今投资房地产似乎是最为稳妥和可靠的方式，他们不仅在太原市大量投资房地产，并且已经成为北京房地产市场最受欢迎的买家；另一类人是效益好的企业里的白领阶层。

  2005年11月11~13日，仅仅三天时间，就在太原和大同两个城市同时上演了4个房展会。在大同市文化艺术中心举办的京鲁琼房展会，吸引了包括北京、大连、威海、青岛、日照、厦门、海南、北海等在内的30多个异地楼盘参展，据组织方统计，约有8000多名大同市民和周边城镇的居民来看房。

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  《山西日报》一位专跑房产行业的同行告诉记者，山西房展每个月都有，本地楼盘在受邀参展前都要问清楚，是本地楼盘为主还是异地楼盘为主，如果是异地楼盘为主的房展会，本地的楼盘就不愿意参加，因为卖不过异地楼盘。这位同行说：“70%是异地楼盘来参展。”（综合《晶报》、《西海商报》2005年11月、12月报道